Compravendita: quello che il venditore deve sapere all’accettazione della proposta

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Affinché possa ritenersi concluso il contratto di compravendita immobiliare, occorre la conoscenza della accettazione da parte del proponente ed è necessario che l’accettazione sia conforme alla proposta. Nel caso in cui insorga una controversia tra le parti sulla conclusione del contratto – magari perché una ritiene che sia avvenuta, mentre l’altra al contrario lo nega – il giudice è tenuto ad accertare se tra proposta e accettazione vi sia la concordanza voluta dalla legge.

Non vi è una particolare disciplina che riguarda la modalità di trasmissione della accettazione della compravendita: venditore e acquirente sono perciò liberi di individuare lo strumento più idoneo purché sia prevista la forma scritta, che possa dimostrare che la dichiarazione di accettazione è pervenuta all’indirizzo del proponente. Si presume infatti che si sia a conoscenza dell’accettazione tutte le volte in cui essa pervenga all’indirizzo del proponente.

Quindi, ai fini del perfezionamento del contratto, ha un rilievo decisivo la circostanza che la proposta di acquisto sia stata integralmente comunicata al destinatario. Inoltre l’eventuale mancata indicazione dell’identità dell’acquirente non sarebbe in ogni caso decisiva qualora sia possibile comunque determinare la persona che ha inviato la proposta.

Il contratto di vendita immobiliare si intende concluso tra le parti con la comunicazione da parte dell’agenzia dell’avvenuta accettazione della proposta irrevocabile, senza che sia necessario trasmettere tale accettazione.

Che cosa succede se l’accettazione della proposta non è conforme

Una accettazione non conforme alla proposta equivale a una nuova proposta (art. 1326, ultimo comma, c.c.): è indispensabile l’incontro e la fusione di una proposta e di una accettazione perfettamente coincidenti sia per le clausole principali che per quelle accessorie.

Infatti, perché possa ritenersi concluso il contratto occorre vi sia perfetta corrispondenza, anche nelle clausole accessorie, tra proposta e accettazione. In caso contrario il consenso delle parti non esiste.

Di conseguenza, se manca questa uniformità e l’accettazione non è conforme alla proposta, magari perché introduce una condizione non contenuta nella proposta stessa, si è di fronte a una nuova proposta e il contratto stesso non potrà ritenersi concluso.

Secondo i giudici, l’ipotesi prevista dall’ultimo comma dell’art. 1326 c.c. ricorre anche quando le modifiche richieste in sede di accettazione sono di valore secondario, osservando che nei contratti a formazione progressiva, nei quali l’accordo delle parti su tutte le clausole si raggiunge gradatamente, il momento del perfezionamento del negozio è di regola quello dell’accordo finale su tutti gli elementi principali ed accessori, salvo che le parti abbiano inteso vincolarsi negli accordi raggiunti sui singoli punti riservando la disciplina degli elementi secondari (Cass. civ., 24 ottobre 2003, n. 16016).

Accettazione della proposta di acquisto: si può revocare?

La revoca dell’accettazione deve giungere a destinazione prima dell’accettazione stessa, diversamente non è da ritenersi valida. In tema di conclusione del contratto, infatti, la revoca della proposta di contratto non produce effetto quando sia pervenuta all’accettante dopo la conclusione del contratto, ossia dopo l’arrivo all’indirizzo del proponente dell’accettazione della controparte.

Ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale è necessario infatti che tra le parti sia raggiunta l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo, non potendosene ravvisare pertanto la sussistenza quando, raggiunta l’intesa solamente su quelli essenziali ed ancorché riportati in apposito documento (cosiddetto “minuta” o “puntazione”), risulti rimessa a un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori.

Secondo i giudici, la comunicazione telefonica effettuata all’acquirente in merito all’avvenuta accettazione scritta della proposta da parte del venditore, non è un ostacolo per la valida conclusione di un contratto preliminare di vendita, soprattutto laddove (come nella specie) la proposta di acquisto non contempli alcuna forma convenzionale per la comunicazione di detta accettazione al venditore, ma indichi unicamente, in maniera non tassativa, diverse forme di comunicazione, dotate di pari efficacia vincolante (specificamente raccomandata, telegramma, telefax e comunicazione diretta).

In questi casi è, dunque, illegittima la revoca della proposta effettuata dal venditore in favore dell’acquirente che abbia telefonicamente comunicato al primo la sua accettazione.

Fonte: immobiliare.it

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