Contratti d’affitto: cedolare secca o regime ordinario?

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I proprietari di casa che scelgono di affittare un immobile per uso abitativo hanno la possibilità di optare per la cedolare secca, un sistema di tassazione sostitutivo all’Irpef. Vediamo meglio di che cosa si tratta e perché potrebbe risultare più conveniente sia al locatore sia al locatario rispetto al regime ordinario.

Cedolare secca o regime ordinario per i contratti d’affitto: il confronto

La cedolare secca è un regime che permette di sostituire l’irpef, l’imposta di registro e l’imposta di bollo con il pagamento di un’imposta sostitutiva del 21% o del 10%.

Per comprendere meglio che cos’è la cedolare secca, facciamo il confronto con un tradizionale contratto a uso abitativo in regime ordinario.

Regime ordinarioCedolare secca
Il reddito derivato dall’affitto va dichiarato e viene sommato con gli altri redditi.Il reddito derivato dall’affitto va dichiarato, ma non è rilevante ai fini dell’Irpef. E non si possono far valere sgravi o particolari agevolazioni fiscali.
In base alla fascia di reddito, le aliquote Irpef da pagare possono arrivare fino al 43%.Le aliquote sono fisse e pari al 21% o al 10%.
Nel momento della registrazione del contratto si paga la relativa imposta.Non si paga nessuna imposta di registro.
Si paga anche un’imposta di bollo.Non si paga l’imposta di bollo.

Su quali immobili si applica

Per legge l’opzione della tassazione forfettaria ai applica agli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11, con l’esclusione dell’A10, cioè uffici e studi privati, locati esclusivamente per uso abitativo. Sono comprese anche le pertinenze, purché affittate congiuntamente all’abitazione.

Vale anche sugli affitti brevi?  

La cedolare secca si applica anche agli immobili affittati per brevi periodi (stipulati dai contribuenti o attraverso intermediari e portali online), ma a partire dal primo gennaio del 2021 sono state introdotte alcune novità:

  • La tassazione agevolata del 21% o 10% si applica fino a un massimo di 4 immobili.
  • Se si affittano 5 o più immobili scatta la presunzione di attività imprenditoriale ed è necessario aprire una partita IVA.

Registrare un contratto con l’opzione della cedolare secca

Ogni contratto di locazione, a prescindere dal regime fiscale scelto, deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Il proprietario può optare per la cedolare secca sia inizialmente (utilizzando il modello RLI che serve per la registrazione stessa del contratto) sia in un momento successivo: in tal caso, ovviamente, sarà valida solo per il tempo residuo del contratto. Chi opta per la cedolare secca deve comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata nella quale rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone.

In caso di contratti inferiori ai 30 giorni, per i quali non è obbligatoria la registrazione, il contribuente può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Per quanto riguarda l’eventuale risoluzione anticipata del contratto di locazione, la si deve comunicare entro 30 giorni in via telematica o presentandosi nell’ufficio in cui il contratto è stato registrato.

A chi conviene

Non sempre la cedolare secca risulta conveniente al titolare dell’immobile, anzi: talvolta rischia di perdere gli sgravi fiscali e di pagare di più rispetto al regime ordinario. In linea generale e senza poter fornire un’indicazione puntuale che varia di caso in caso, possiamo dire che è vantaggiosa per chi:

  • possiede un reddito alto;
  • non ha diritto a particolari sgravi fiscali

Per valutare la convenienza della cedolare secca, il nostro consiglio è quello di rivolgersi sempre a professionisti abilitati.

I vantaggi per l’inquilino

Anche l’inquilino ha un ritorno economico dalla scelta della tassazione forfettaria. Prima di tutto perché viene esonerato dal pagare insieme al proprietario l’imposta di bollo e quella di registro, poi perché non si vede aumentare il canone di locazione per tutta la durata del contratto.

Come pagare la cedolare secca sull’affitto                   

Come chiarisce il sito dell’Agenzia delle Entrate, le scadenze e le modalità di pagamento (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef.

L’acconto si paga in una soluzione unica entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro, oppure in due rate: il 40% entro il 30 giugno e il restante 60% entro il 30 novembre. I codici da inserire nel modello F24 sono 1840 per la prima rata e 1841 per la seconda o quella unica

Il saldo deve essere versato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce. Il codice è 1842.

Fonte: immobiliare.it

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