Proposta d’acquisto. Spieghiamo cos’è e come funziona

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Stai pensando che i tempi siano ormai maturi per compiere il grande passo: comprare una casa. Ma prima di incominciare la tua ricerca tra annunci e agenzie, è bene conoscere alcune delle tappe fondamentali di un processo che sicuramente non è immediato.

Il primo step per diventare proprietari di casa consiste nella proposta di acquisto immobiliare, ovvero la dichiarazione con cui l’acquirente attesta la propria volontà di comprare un bene a una certa cifra.

Ma vediamo nel dettaglio come funziona, quanto dura e che cosa succede se a un certo punto si cambia idea.

Proposta di acquisto immobiliare: che cos’è

Si tratta di un accordo privato tra le parti in cui vengono definiti gli impegni e le clausole che faranno poi parte del contratto di vendita vero e proprio. Di solito è accompagnata da una somma di denaro che è valida come caparra.

Modello di proposta d’acquisto

Il vero e proprio modello da compilare può essere fornito dall’agenzia immobiliare a cui ci si è rivolti. Oppure, nel caso di proposta di acquisto tra privati, è possibile affidarsi all’aiuto di un professionista, prestando sempre la dovuta attenzione a tutti i modelli che si possono scaricare online.

Cosa deve contenere

L’importante è che nel modello della proposta di acquisto siano indicati:

  • gli elementi identificativi dell’immobile;
  • le garanzie di vendita, cioè gli aspetti catastali, l’inesistenza di vizi occulti e la conferma che tutte le imposte relative all’immobile sono sempre state pagate;
  • prezzo, modalità, tempistiche e condizioni di pagamento. Per esempio si può specificare che la proposta è subordinata al mutuo. Che cosa significa? È una clausola che annulla l’obbligo di compravendita se all’aspirante acquirente, che non possiede tutta la liquidità necessaria, non viene concesso il prestito dalla banca.

Una volta ricevuta la proposta di acquisto, il venditore ha a disposizione del tempo per rifletterci, dopodiché può rifiutare, accettare o modificare la proposta e sottoporla di nuovo a all’acquirente.

Superata questa fase di trattativa, le parti firmeranno il contratto preliminare di vendita, chiamato anche compromesso, con il quale si obbligano dal punto di vista giuridico a concludere la compravendita.

Proposta di acquisto: quanto dura

La legge non impone una durata precisa. Stando alla prassi, si potrebbe convenire che la proposta di acquisto ha una “validità” che varia da una settimana fino a un massimo di un mese, ma in questo caso non ci sono vincoli pre-determinati.

In ogni caso, il venditore non ha a disposizione un tempo illimitato per valutare se accettare o meno la proposta, o per fare a sua volta una controproposta al potenziale acquirente.

Caparra: come versarla e a quanto ammonta

L’importo imputato a caparra di una proposta d’acquisto si può pagare con un assegno bancario non trasferibile, un assegno circolare o attraverso un bonifico bancario, immediato o meno.

Come per la durata, anche per quanto riguarda la caparra non c’è una regola scritta che ne stabilisca l’ammontare. Di solito è pari al 10% circa del prezzo pattuito (per esempio su un immobile da 150mila euro sarà di 1.500 euro), ma nulla vieta di versare una cifra più alta o anche più bassa.

Si può fare una proposta di acquisto senza versare nessuna caparra? La risposta è sì, ma spesso ci cerca di evitare questa pratica perché l’accordo offrirebbe meno garanzie, visto che entrambe le parti potrebbero tirarsi indietro senza il rischio di perdere del denaro.

Proposta d’acquisto accettata: che cosa succede dopo

Se il venditore accetta sia le condizioni economiche sia le altre clausole inserite nella proposta di acquisto non deve fare altro che firmarla: a questo punto entrambe le parti risultano vincolate a quanto scritto e ogni eventuale modifica o integrazione sarà ammessa solo se acquirente e venditore saranno d’accordo.

Ecco perché è molto importante leggere con attenzione la proposta ed eventualmente farsi assistere da un esperto, per non ritrovarsi vincolati per esempio a condizioni di pagamento o a tempistiche di consegna dell’immobile che non si è in grado di rispettare.

Proposta d’acquisto rifiutata: che cosa accade?

Se il proprietario non intende firmare la proposta dovrà restituire la caparra all’acquirente, il quale valuterà se modificare le condizioni proposte inizialmente oppure se mettersi alla ricerca di un immobile diverso.

Recesso dalla proposta di acquisto: è possibile?

Che cosa succede se, dopo avere firmato la proposta, l’acquirente cambia idea? Tutto dipende dal tipo di caparra. In caso di caparra penitenziale, infatti, lo scioglimento del vincolo contrattuale comporterà solo che la somma versata venga persa (in pratica la caparra penitenziale rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso).

In caso di caparra confirmatoria, invece, l’acquirente potrà liberarsi dall’impegno assunto con la proposta soltanto ottenendo il consenso del venditore: quindi perderà la caparra e si esporrà anche a ulteriori richieste di risarcimento di eventuali danni subiti.

E se il venditore cambia idea?

Se l’inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra, l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere un risarcimento pari al doppio della caparra versata. In pratica, se l’aspirante compratore ha versato 3mila euro di caparra, il venditore gliene dovrà restituire 6mila.

Fonte: immobiliare.it

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